今回は不動産投資をする上で、どのように穴場の物件を見つけるのか、また、戸建て投資をすべきかアパート対象に不動産投資をすべきかなどの疑問にお答えしていこうと思います。大部分の方にとって不動産投資は初めて、さらに資金も一般的な額を対象にしているので、すでに余剰資金が有り余っている方にとっては関係のない話かもしれませんが、不動産投資における普遍的なノウハウも私なりに詳述しているので、参考程度に一読いただけるといいかと思います。

地方と都心、物件を買うならどっち?

相談に乗っていてよく聞かれる定番の質問に、「地方と都心、どちらに物件を買うべきでしょうか?」というものがあります。これは頭金300万円程度で買える同じ価格帯の物件であることを前提とした場合、「地方の木造アパートー棟」と「都心の築古ボロ物件」とどちらがいいか、ということになります。それぞれのメリットやデメリットから見てみましょう。まず空室率について都心は低く、地方は高くなります。入居付けするのは管理会社ですから、地方の物件では管理会社選びや彼らとの関係づくりが都心よりも重要になるということになります。一方で都心の物件は、入居付けの心配は地方ほどないものの、築古ボロ物件になるので、リフォームなどで地方よりも手がかかります。また高利回りを狙うと再建築不可や借地物件になってくるので、融資を引いての購入はもちろん売却する際にもネックになると思います。つまりどちらも一長一短ですが、融資の苦労が大きくて貸し出すまでにリフォーム費用もかかりそうな都心の築古ボロ物件は自己資金に余力のある人向けと言えるかもしれません。また地方は初期段階で比較的に手がかからないとはいえ、遠隔地であれば出向く手間や時間もありますし、さらには空室率の高さのため稼働し始めてからの苦労が予想されますから、より時間に余裕がある人向けと言えかなくても遠隔操作が可能になります)。あとは本人の性格にもよるでしょうか。管理会社との関係づくりるかもしれません(もちろん仕組みができてしまえば、実際に出向がそれほど得意ではない人は都心のほうがいいでしょうし、でも築古でオンボロ故リフォームに手間を取られてしまうリスクを加味するとそういったことに、わずらわされたくない人は地方のほうがいいかもしれません。

勝ち抜くためには「ニッチで勝負!」

1000万~2000万円の一棟アパートでどんな物件を買うべきか、またどんな物件を買ってはいけないのかを、具体的に説明していきたいと思います。その前にまず、投資の基本的な考え方を説明しておきましょう。それは一言でいえば「ニッチで勝負!」ということです。ニッチとは「隙間」のこと。ニッチ市場や隙間産業といえば、「一定の需要はあるが規模が小さいので大企業がターゲットとしない商売」を指します。「ニッチ」はマニアック、あるいは個性的といった意味で受け取ってもらってもいいです。不動産投資を始めたとき、僕に潤沢な資金があれば、ニッチなところは狙わなかったでしょう。都心の一等地に1億円を超える物件を現金でポンと買えれば、資産価値もありますし、より安定的な経営ができたかもしれません。例えば売値1億7000万円、表面利回り6%の物件を買えば、たちまち年間家賃収入1000万円の達成です。でも繰り返しますが、持たざる者はお金持ちと同じ戦い方はできません。持たざる者が買えるのは安い物件ですから、利回りの低い安全な勝負をしてしまっては、たいした収益は見込めません。収益をアップさせるには高利回りの物件を買うしかなく、高利回り物件に特有のリスクを見極め、知恵を絞ってそのリスクを回避していくしかないのです。地方の物件や都心でも築古で手がかかる物件は、リスクを考えると敬遠されがちですが、王道の投資法ではないからこそ儲けがたくさんありますし、狙い目なのです。序盤でも書いたように、知識はあっても実践する人がなおさら少ない点もポイントです。僕自身も今まで、地方にばかり物件を買ってきました。僕がやってきたことは王道ではない方法ですが、だからこそ生き残ってこられたという自負があります。 ニッチを狙えば競争相手も少ないですから、一人勝ちも可能です。

例えば、2016年、栃木県小山市にある3DKのマンションの一室を、各部屋の壁を取り払って広いワンルームにリフォームした話を紹介しました。そんな部屋は小山市では希少物件で、当時は問い合わせが殺到しました。今も空室になると、内見者9人のうち10人全員にはハマりませんが、「ここに住みたい!」という人が必ず現れます。「金額的には予算オーバーだけど、頑張ってでも住みたい」という内見者がいるのです。不人気な一階の部屋にもかかわらず、ほかの部屋より家賃を高めに貸せていて空室にもなりにくく、安定して稼いでくれています。例えば都心部でも、商業地域に、1階が閉店した元スナックで2階が住居になっているような物件が土地値以下で捨て置かれていたりします。普通の一棟アパートだけを探していると、そういう物件には目が向きません。元スナック部分には窓はないし大きなカウンターが造り付けられていますから、住居向きではないので。

でも、「外壁をぶち抜いて窓を作ればいいよね」と発想します。もともと客商売に使われていた建物ですから、それなりに立地は便利というストロングポイントがあるので、十二分に勝機はあります。窓を作って内部もリフォームして、建物の大きさによっては2世帯あるいは3世帯にもできるでしょう。そうすると好立地にミニアパートの出来上がりです。実際、茨城県の3階建てマンションでは、1階の一部が小料理屋だったところを住居に作り変えました。リフォームにお金をかけられなかったので、小上がり部分は壁を作って部屋を作りましたが、カウンターやキッチンはそのまま。「そんなところに住む人がいるの?」と思うでしょうけど、これが意外といるものなんです。要は値段が安ければ、元店舗だからちょっと広めだし、厨房も広いし立派なカウンタ1もあって、「この部屋に住みたい」とすぐに入居者が現れました。そういうもの好きを一人見つければいいだけです。退去になってもまたすぐに決まりましたし、「お店のような部屋に人は住まない」という勝手な思い込みは損をすると思いました。もちろんそこまでマニアックなところを狙えとは言いませんが、勧める地方牧伯やもちろんそこまでマニアックなところを狙えとは言いません、都心の築古物件を狙うというのは、王道ではなく少数派。資産性が低く担保価値も低いですから、金融機関があまりお金を貸したがらないという難点はあります。

でも僕に言わせれば「融資が引きやすいから」という理由だけで物件を買うほうがよほど危険です。なぜなら銀行が貸したがる物件は、今まで例に挙げてきた都心の一等地のマンションのように、資産性は高いですが実質利回りは非常に低くなるものがハマりやすいからです。銀行融資を優先し過ぎると規模拡大には有利ですが、大きな借金の割にはそれほど儲からない点に注意が必要です。それに、物件を購入する決め手が「銀行が貸してくれるから」では、自分が主体ではなくなります。地方物件や築古物件は融資が引きにくいから値段も下がり、必然的に高利回りになるとも言えますが、そんな物件でも融資を引く方法があるというのが不動産投資の奥深いところです。融資を引くテクニックについては次回以降で詳述します。持たざる者にとって、資産性が高くて誰もが「いいね」と評価するような物件に勝機はありません。大多数がその良さに気づかない、リスクはあるけど少数には深く刺さるニッチな物件にこそ勝機があるのです。人と違うところに狙いをつけて、「ニッチで勝負!」です。もちろん努力で回避できるリスクかどうかの見極めができることが大前提ですが、それは次回以降にて説明していきましょう。

掘り出し物の高利回り物件を探すコツ

高利回り物件をゲットするために、探し方にもコツがあります。これから1棟目を買おうという人は、不動産屋の実店舗を回ったりするより、まずはインターネットで探せば十分だと思います。私の場合は、1棟目を購入するまで毎日5時間はネットに張り付いて物件を探しました。そこまでやれとは言いませんが、一定の検索条件で毎日見続けていれば物件や利回りの相場観が養われますから、数多くの情報に継続的に接するようにしましょう。物件探しのサイトは過去の記事にて紹介しているようにいろいろあります。中には「投資家向け収益物件専門」をうたっているサイトもあって、そこをチェックするのが効率的だと思われるかもしれませんが、掘り出し物を見つけるなら大手ポータルサイトのほうがチャンスはあると思います。なぜなら収益物件専門サイトに掲載されている物件は、既に「投資家向け」というフィルターがかかっているので、投資家が集まりやすく、いい物件が出た場合に競争が激しくなるからです。即断即決の時間勝負になってしまうと、未経験者には不利です。大手ポータルサイトで売りアパートを検索する際のコツとしては、まずは利回りの高さで条件フィルターをかけるのが効率的です。

ただ、単純に「利回り13%以上」で探しても物件の数はそれほど多くないですし、その中にいい物件がある可能性は低いと思いますそんな高利回りで本当にいい物件ならあっという間に売れてしまいますし、売れ残っているのであれば、やはりそれなりに問題がある可能性が高いでしょう(その問題が克服できるレベルの高利回り物件を探すことが趣旨ですが)。お勧めは「情報掲載日」に注目することです。掲載してから長い時間がたっている物件というのは、ずっと売れ残っているわけで、そこに値引きのチャンスが出てきます。最初は当然ある程度の利益を見込んで値段を付けるわけですが(すると利回りは下がります)、あまりに長い間売れず、問い合わせもほとんどないような状態ですと、売主も弱気になっているものです。相続で手放すのであれば、相続税の納付期限が近づいて焦っているのかもしれません。もともと高利回りで売り出されている物件を買うよりも、普通の利回りの物件を値下げしてもらって高利回りにしてしまうのが最上の策です。

またもうひとつ、これは築古物件を探す際に限定したテクニックですが、これも大手ポータルサイトで検索対象を「アパート」や「戸建て」ではなく、「土地」として探すのも手です。土地として売り出していても、実は古い建物が残されているケースがよくあります。売主が「古くて建物としては価値がない一と判断し、「あくまで土地,として売るので、建物については知りませんよ」という売り方をしているわけです。そんな建物でも、大半は費用さえかければ住めるレベルにリフォームすることはできます。交渉では「この建物を壊すのに費用がかかる」と、さらに値引きを打診してみましょう(実際には壊さずリフォームして再生させても、文句は言われないでしょう)。それでリフォーム費用も入れて十分な実質利回りが出るのならお勧めだと思います理想を言えば、売主側の事情で世の中に情報が出ていない「未公開物件」を手に入れるのが一番オイシイです。相続などで急に売らなければならなくなって、でも売ることを周囲の人に知られたくない……。そんな物件であれば売主は期限があるので焦っているし、競争相手もいないのでじっくりと値下げ交渉して、表面利回り20%や30%で買うことも可能でしょう。実際にそうして安く物件を手に入れた経験があります。ただ、一棟アパートは1000万円単位の買い物ですから、初めてフラッと不動産屋に訪れた客に、気軽に未公開情報を教えてくれるとはちょっと考えられないですよね。そういう物件は、ひっそりとつき合いのある投資家に売られていったりするわけです。そうした物件に出合う可能性を高めるためにも、実際に買うところまでいかなくても、問い合わせして交渉する経験を積んでいくことが大事なのです。

いかがでしたでしょうか？

一個人の意見でしたが、不動産投資を始めるのに必要最低限度の資金やありあわせの懐とどのように相談して不動産投資に着手すべきかについてご理解いただけたかとは思います。記事の中でも何度か述べましたが、不動産投資などミドルリスクミドルリターン以上の投資に成功法はありません。結局は自分の頭でしっかり吟味し、熟慮し、仮説ベースで将来的にどうなるのかシミレーションを行い、試行し続けることで、自分なりの投資の方法を確立していくのが一番だと私は思っています。そのフェーズまで人によっては何十年とかかる人もいるかもしれません。ただ投資には近道はないので多少遠回りになっても身につけるべきと思いますし、その対価は十分にあると思います。