マンションや戸建てのそれぞれのメリットや賃貸とマンション購入の違いなど様々な事柄にフォーカスを当てて皆様に有益な情報を共有させていただきたいと考えております。不動産に関する知見は職種や年齢問わず一般的なものになってきました、しかし、義務教育に組み込まれていない以上能動的に不動産の情報をキャッチアップするしかありません。不動産に纏わる知識量、不動産投資効率、ノウハウ、それら全ては個々がどれだけ主体的に行動したかに依存します。そして、本メディアを閲覧している皆様は少なくともそうい遍的な不動産のノウハウであったり、汎用性のある事柄をお教えしていこうと考えています。記事を読むにあたって事前に知識などは必要ないので臆面せず気軽に一読いただいて、今後の当メディアに目を通していただければと思います。
入居者を呼び込み「安定経営」の道へ
さらに不動産投資の魅力といえば、その安定性が挙げられます。株式投資やFXの場合、銘柄の価値は経済状況によって日々変動します。数カ月で2倍、3倍になることもあれば、逆に2分の1、3分の1になることも珍しくありません。売買を繰り返して儲けるためには、膨大な量の情報を仕入れ、分析し、そのときどきで常に適切な手を打っていく必要があります。スピード感が必要な投資と言えます。対して不動産の場合、経済状況によって家賃が毎月変動するわけではありません。2年の賃貸契約であれば、基本的には2年間は毎月同額の家賃がいただけます。もちろん長期的に見れば景気の影響を受けて、不景気のときは景気の良いときよりも家賃を下げなければ入居者は決まりにくいでしょう。
ただしその影響は非常にゆるやかですし、家賃相場に影響が出てくるのも時間がかかりますから、そうなることを見越して、家賃を下げても大丈夫なように資金を確保しておくなど準備することができます。
不動産投資では、いったん入居者に住んでもらい家賃を得るまでの仕組みを作ってしまえば、比較的堅調で安定性の高い経営ができるところが大きな魅力です。時間に追われるのではなく、のんびりと時間を味方につける投資と言えます。
投資家の間でも、若い頃に株式投資で稼いでいた人が、ある程度の年齢になってくると不動産投資に移行するという話をよく聞きます。でもその逆の話、不動産投資で稼いだがあとで株式投資に移行するというのは聞きません。外資系の金融トレーダーなどが、20代や30代で と財産を築いてリタイアするという話はよく聞きますよね。常に失敗できない緊張感の中で、情報を精査して決断を求められて、リターンも大きいけれどリスクも非常に大きい。そんな世界で活躍し続けるのはすごく疲弊し、難しいことなのでしょう。常に大きい。そんな世界で活躍し続けるのはすごく渡弊し、同じ「投資」でも、株式やFXはより「投機」の色が濃く、不動産投資は「事業」という性格が強いように思います。
安定的に長期にわたって事業計画が立てられて、それを一生のなりわいとしていける。そういう手堅くて、何より過度の精神的な緊張を強いられずに運営できるビジネスだからこそ、不動産投資が注目を浴びているのではないでしょうか。
自分の努力次第で利回りを上げられる
さらに、不動産投資が株式投資やFX投資などと比べて有利な点として、取得した物件の価値を自分自身で高められることが挙げられます。株式やFXの場合は、外的要因で価値が上がったり下がったりして、対処としては買うか売るかしかできません。買った人がその銘柄の価値を高めるなんてことは非常に困難です。投入する資金の額によっては、大量の株を買い占めたり、その会社に役員を送り込んで経営に参画して会社の業績を上げたり、会社の価値を高めることはできますが、それは一般の個人のレベルでできることではないでしょう。
対して不動産の場合は、駅からの距離や日当たりといった「立地」に関してはどうしょうもありませんが、建物にリフォームを施したり、設備を充実させたりすることによって物件の価値を高め、「家賃の額を上げる=利回りを上げる」ことができます。もちろんそれなりに費用や労力はかかりますが、株を買い占めて会社に役員を送り込むことに比べれば、微々たるものと言っていいでしょう。一見古ぼけた建物でも、外壁を塗装するだけで見違えるようにパリッとした印象になりますし、和室を洋室に変更したり、間取りそのものを変更したりすることで、物件はいくらでも生まれ変わります。トイレを温水洗浄機能付き便座に換えたり、液晶タイプのインターホンを付けたり、風呂なしの物件であればシャワープースを設けたりすることで、物件の付加価値を高め、その分を家賃に反映させることができます。その家賃を決めるのは大家である自分自身ですから、それだけ裁量権の大きい投資と言えます。
また裁量権のある投資ということは、利回りを上げるだけでなく、サステナビリティ(持続可能性)に優れているということでもあります。自分の努力で良い状態を持続させて、何か問題が発生しても傷が大きくならないうちに対処できることが、不動産投資の有利なところです。しかも企業経営などとは違って、市場動向に対応して変化し続け、常に最新のものを取り入れてなければ勝てないという世界ではありません。安定した収入を上げるための努力は無数にやり方があって、自分の物件の入居者になるのはどういう人か、入居者が何を求めているのか、知恵を絞れば絶対にそれは報われます。かけた費用の分だけ自分の物件の価値が上がっていくのがはっきりと見て取れますから、すごくやりがいがあります。事業経営者としての手腕を思うように振るうことができ、それがダイレクトに利回りに反映されることが、不動産投資の醍醐味だと思います。
不動産投資は競争相手が少ない
私が不動産投資を好きな理由として、不動産投資のプレイヤーは、株式投資やFX投資と比べると断然少ないことも挙げられます。
なぜ少ないかというと、単純に、金銭的な参入障壁が高いからです。一棟アパートではなく区分所有マンションや戸建てからのスタートだとしても、少なくても数百万円からの投資になりますし、「素人には危ない」といった先入観があるために、始めるには相当な勇気が必要です。
もちろん、年を追うごとにプレイヤーが増え続けているのは事実です。ただ、それでもやはり、100人にひとりかふたりになった程度だと思います。ですから不動産投資の世界は相変わらず、昔からの地主さんなど高齢な資産家がプレイ―の大半を占めている状況は変わりません。
私が見聞きする範囲では、そうした資産家の方々で、賃貸経営についてよく勉強していらっしゃる方は非常にまれです。「更地や畑(農業相続人がいない場合)で持っているよりも賃貸物件を建てると相続税が下がる」といったハウスメーカーの口車に乗って(そのロジック自体は必ずしも間違いではないのですが……)アパートを建て、経営は管理会社任せというパターンが多いのです。物件は建てたら終わり、買ったら終わりで、あとは勝手にお金を生み出してくれるわけではありません。本当に大事なのはそのあとで、いかに入居者を集めて、満室で経営していくかにかか っているのです。
ですから新規参入組にも十二分に勝機があります。たとえ参入した先によく勉強して経営に熱心な大家さんがいたとしても、その人と一対一で張り合うわけではなく、勝負する相手はそのほか多くの不熱心な大家さんです。また、全国大会の勝ち抜き戦でもないので、あくまでその地域に限定して、あなたの物件が満室で埋まる程度に勝てばいいだけです。不動産投資はひとりだけが勝者になるようなものではなく、2番手、3番手でも勝てます。安心感があるというか、のんびりした世界です。二番煎じでも三番煎じでもいいんです。先頭を走っている有能な投資家がいても、あなたがその5年後に参入すれば、その人より5年分新しいリフォームができます。だから意外と、ちょっとした努力でも勝ちやすい。そんなところも不動産投資の魅力と言えるでしょう。
本業がある人、時間がない人こそ不動産投資
本業を別に持ちながらできるというのも、不動産投資の大きなメリットです。なぜなら不動産投資の場合、大家をサポートする体制がきちんと確立しているからです人居者募集や家賃の徴収、入居者からのクレーム対応など、物件の管理は管理会社に任せることができます。リフォームも実際の作業をするのは工務店や職人さんなどのリフォーム業者です。大家としてやることは、意思決定だけです。
例えば、管理会社から「O号室で来月退去があります」と報告があれば、「リフォーム代をいくらまで払ってこうしましょう」と決め、「雨漏りが発生しています」と報告があれば、「至急で修理の手配をお願いします。保険が下りると思うので、修理業者さんには写真撮影をお願いしてください」と指示します。それほど時間を食う作業ではありません。「自主管理」といって、大家が物件の管理を自分でやるケースもあります。
また、DIYが得意な人は、ある程度のリフォームは自分でやってしまうのもいいでしょう。その分のお金を浮かせて、ほかに回すことができます。それも大家の裁量ですが、本業がある人はムなどに時間と手間をかけるのは効率的ではないと思います。不動産投資は決して楽なわけではありません。物件を購入して経営が軌道に乗るまではかなり大変です。良い物件を購入するために情報収集は欠かせませんし、これはと思ったら下見に行き、現地でさらに生きた情報を集め、売主と値段交渉をし、融資を取り付けるために銀行と渡り合ったりするのは、非常に大きなエネルギーを使います。
また、どこの不動産会社に管理を任せるかの選定や、すぐにリフォームが必要であればリフォム業者も決めなければなりません。多くの不動産会社に当たって話を聞いたり、相見積もりを取ったりしていく作業も、なかなか苦労するものです。しかし、その苦労を乗り越えて物件を購入し、信頼できる管理会社とリフォーム業者が得られれば、それはすなわち自分の「チーム」になります。物件が稼働し始め、年々、チームでさまざまな案件をこなしていくにつれて、互いに信頼関係が強固になり「あうんの呼吸」も生まれてきます。もはや物件を所有していることすら忘れてしまっていて、ただ毎月、口座に家賃収入がどんどん貯まっていく……それくらいに楽な状態を作り出すことができるのも不動産投資ならではです。
最後に
いかがでしたでしょうか？すでに不動産投資を始めている方々にとっては馴染みのあることも目から鱗が出る耳より情報もあったのではないでしょうか？ただ皆さんを不動産の業界に引き入れたいからこうした情報を共有しているのではなく、不動産事業に対して心からお薦めしているからこそ、また、競合他社のようになり得ない不動産業界特有の温度感があるからこそこうして皆様に勧めることができるのです。もし、この記事をご覧になって少しでも興味があれば最寄りの不動産屋に足を運んでみるのもいいかもしれません。実地調査、ひたむきな努力、最後まで諦めない執念、これが私は不動産投資において最も重要な事柄だと思っています。資金やコネクションなどは二の次で、それらにあぐらをかいて大損をもたらした事例を私はいくつも知っています。確証はありませんが、不動産投資はもしかすると資金に余裕のある富裕層より、それ以外の方々の方が成功しやすいと言えます。真摯な姿勢を忘れず、不動産投資に励む毎日も良いのではないでしょうか、、、？